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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：12500 萬
參考單價：20.08 萬/坪
地址：台南市仁德區南156 地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 25房(室) 25廳 25衛
總坪數：622.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：586.51 坪
附屬建物面積：35.95 坪
土地面積：309.76 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：35 年
法定用途：住宅
形式/類型：住宅/ 透天厝
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：德南國小、仁德國中
生活機能：全聯、傳統市場
附近交通：南156、中正路一段
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 單價具吸引力：參考單價約 20.08 萬元/坪，在台南仁德區屬於具競爭力的價格區間。 2. 多元收益潛力：屋內已規劃 25 間套房，具備穩定的收租基礎；另設有太陽能板，年收約 9 萬元。 3. 地理位置優越：鄰近仁德科技園區、新田工業區及沙崙綠能科學城，潛在租戶族群穩定。 4. 交通便捷：周邊交通網路綿密，可快速連接國 1、國 3 及 86 號快速道路，通勤效率高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價約 1,250 萬元，需較高的購屋資金與貸款能力。 2. 屋齡老舊：屋齡達 35 年，未來可能面臨設備老舊、維修成本增加或貸款年限縮短的問題。 3. 管理複雜度高：一棟建物含 25 個套房，管理難度較高，且未附停車位，可能影響部分租戶的意願。 4. 用途限制：登記為住宅，雖標示可變更為長照民宿，但涉及法規變更與審批流程。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展紅利：鄰近沙崙綠能科學城與科學園區，隨著產業聚落發展，長期來看可能有保值與增值空間。 2. 轉型潛力：若能成功申請變更為長照或民宿用途，可能提升單位租金與資產價值。 3. 綠色能源趨勢：現有的太陽能板配置符合綠能趨勢，未來可能有政府補助或電費減省效益。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：住宅改做民宿或長照涉及消防、建築法規變更，若無法通過核發，將影響投資報酬率。 2. 市場波動：租賃市場需求受景氣影響，若租戶流失，持有老舊透天的維護成本將成為負擔。 3. 融資困難：35 年屋齡及特殊房型，銀行估價或核貸成數可能不如新成屋，增加購屋資金壓力。